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Grundbuch und Firmenbuch

I. Grundbuch

Das Grundbuch stellt eine besonders wichtige Stütze der Rechtssicherheit in Österreich dar, ermöglicht es doch jedermann auf elektronischem Wege (Datenbank) Einblick in die aktuellen Eigentumsverhältnisse von Liegenschaften, macht diese jederzeit nachvollziehbar und gibt auch eine Darstellung über die mit einzelnen Liegenschaften verbundenen Belastungen und Berechtigungen.

Die österreichweite Abfrage (beispielsweise einer Liegenschaft im Waldviertel von Wien aus) ist dabei nach verschiedenen Vorgaben möglich, doch genügt meist schon die Angabe der Grundstücksadresse, um den gewünschten Grundbuchsauszug zu erhalten.

Auszüge aus dem öffentlichen Grundbuch spiegeln die rechtlichen Verhältnisse sehr genau wider und stellen im Einzelfalle, nicht nur beim Liegenschaftserwerb, eine wichtige und hinsichtlich des Wahrheitsgehaltes gesicherte Informationsquelle dar.

Neben dem, wie gesagt, elektronisch geführten Hauptbuch besteht bei den einzelnen Grundbuchsgerichten auch noch eine Urkundensammlung.
Um bei weitergehendem Interesse ganz sicher zu sein, kann man im Einzelfall Einblick in jene Originalurkunden (beispielsweise Kauf- oder Schenkungsverträge, Pfandurkunden etc.) nehmen, welche Grundlage für eine Eintragung im elektronisch geführten Hauptbuch waren.

II. Firmenbuch

Neben dem Grundbuch ist das Firmenbuch die zweite wesentliche öffentliche Informationsquelle, die dazu beiträgt, Rechtssicherheit im Geschäftsleben zu schaffen.
Auch das Firmenbuch wird landesweit elektronisch geführt und ist heute jedermann über verschiedene Zugangsmöglichkeiten offen.
Vergleichbar mit dem Grundbuch ist auch beim Firmenbuch ein Hauptbuch und eine damit verbundene Sammlung aller Urkunden zu einem bestimmten Unternehmen eingerichtet, welche bei rechtlichem Interesse ebenfalls eingesehen werden kann. 

Die Einsichtnahme in das Firmenbuch erfolgt im Regelfall durch Ausdruck eines sehr übersichtlich strukturierten Firmenbuchauszuges, falls bekannt, über die bundesweit vergebene, sogenannte Firmenbuchnummer.

Falls Ihnen diese Nummer nicht bekannt sein sollte, gibt es auch eine alphabetische Firmenbuch-Suchfunktion, die als Ergebnis die vorgenannte Firmenbuchnummer liefert.

Aus dem Firmenbuchauszug sind dann beispielsweise der Firmenwortlaut, die Rechtsform, der Sitz, die Adresse, die Eigentümer bzw. Gesellschafter, sowie die vertretungsbefugten Personen ersichtlich, sodaß jeder Firmenbuchauszug die Grunddaten eines Unternehmens widerspiegelt.

III. Der Notar

Sowohl zum Grundbuch als auch zum Firmenbuch ist festzustellen, daß diese einen ganz wesentlichen Beitrag zu klaren bzw. geordneten rechtlichen Verhältnissen leisten, wobei dabei ein Standard in der Bearbeitungsgeschwindigkeit, Aktualität und im Zugangskomfort für die Benutzer geschaffen wurde, für welchen die österreichische Justiz weltweit große Beachtung gefunden hat.
Die Notare waren von Anbeginn an in das System eingebunden.

Sämtliche österreichischen Notariatskanzleien bieten Ihnen durch die jeweils vorgenommene Einrichtung entsprechender Abfragestationen, gegen einen geringen Kostenbeitrag, eine bundesweite Abfragemöglichkeit, sowohl für das Grundbuch als auch für das Firmenbuch an.
Bei Ihrem Notar, welcher dabei als Gerichtskommissär tätig ist, erhalten Sie jederzeit einen beglaubigten Ausdruck aus der jeweiligen Datenbank.

Ich stehe Ihnen gegebenenfalls, nach entsprechender Terminvereinbarung, selbstverständlich gerne zu sämtlichen Fragen des Grundbuchsrechtes bzw. des Liegenschaftsrechtes (z.B. Ankauf, Verkauf, Pfandrechte, Servitutsrechte, sonstige Belastungen) sowie des Handels- bzw. Gesellschaftsrechtes zur Verfügung.

Die Erklärung des letzen Willens

DAS TESTAMENT

Das Gesetz kennt verschiedene Möglichkeiten den "letzten Willen" zu erklären, wobei ich die gebräuchlichsten Formen kurz darstellen möchte.

Das eigenhändige Testament:

Bei dieser einfachsten und häufig vorkommenden Testamentsform hätten Sie den Text Ihres Testamentes, welcher eine Erbseinsetzung zu enthalten hat, eigenhändig zu schreiben (ACHTUNG ! nicht mit Schreibmaschine oder Computer) und am Ende zu unterschreiben.

Das fremdhändige Testament:

Bei dieser Testamentsform gibt es bereits wesentlich umfangreichere Formvorschriften.
Auch hier wäre zwar das Testament eigenhändig von Ihnen zu unterschreiben, doch kann der Text selbst, mit Schreibmaschine oder von einer anderen Person geschrieben werden.

Sie müßten darüberhinaus aber vor drei "fähigen Zeugen", von denen mindestens zwei gleichzeitig anwesend sein müssen, erklären, daß die vorliegende Urkunde Ihren letzten Willen enthält.

Auch Ihre Testamentszeugen, für deren Eignung es einige Regelungen gibt, müssen das Testament sodann, im Bewußtsein als Zeugen zu handeln, mit einem auf ihre Zeugeneigenschaft hinweisenden Zusatz (z.B.: nach der Unterschrift, "als ersuchter Testamentszeuge") unterfertigten, und zwar unbedingt auf dem Testament selbst.

Jedes Testament sollte mit dem Ort und dem Errichtungsdatum versehen sein.

Allzu komplizierte Regelungen samt dazugehörigen Erklärungen sollten Sie in Ihrem Testament möglichst vermeiden und nur klare, später nachvollziehbare Anordnungen treffen. Es gilt der Grundsatz; "WENIGER IST OFT MEHR".

Ihr Testament sollte nach seiner Errichtung unbedingt so aufbewahrt werden, daß es in Ihrem Ablebensfall auch gefunden werden kann. 
Es gibt deshalb die Möglichkeit das Testament bei einem Notar, Rechtsanwalt oder Bezirksgericht zu hinterlegen und im bei der Österreichischen Notariatskammer geführten Zentralen Testamentsregister registrieren zu lassen. 

Sie können dann absolut sicher sein, daß Ihr hinterlegtes und folglich registriertes Testament nicht unterdrückt werden kann, d.h. einfach verschwinden kann, und in jedem Falle aufgefunden und berücksichtigt wird. 

Obwohl ich hier nur einen kurzen Überblick über die beiden gebräuchlichsten Formen geben konnte, zeigt sich doch, daß die Erklärung des letzten Willens eine bedeutungsvolle Angelegenheit darstellt, die rechtzeitig wohlüberlegt sein will und, bis auf wenige Einzelfälle, meist weitergehender Information und Beratung bedarf.

DAS VERMÄCHTNIS (Kodizill)

Nachdem ich Ihnen die beiden gebräuchlichsten Testamtensformen vorgestellt habe, möchte ich Ihnen das häufig mit einem Testament verwechselte Vermächtnis vorstellen.

Im Unterschied zum Testament kommt es beim Vermächtnis nicht zur Einsetzung von Erben und wird dieses beispielsweise dann errichtet, wenn der Erblasser zwar an der gesetzlichen Erbfolge nichts ändern will, und daher auch kein Testament zu errichten braucht, wohl aber aus unterschiedlichen persönlichen Überlegungen heraus, ein oder mehrere Vermächtnisse aussetzen will (z.B. „meinen Schmuck erhält meine Nichte Doris“ oder „meine Bücher erhält mein Freund Helmut“).

Dabei ist unbedingt zu beachten, daß alle Gültigkeitserfordernisse des Testamentes auch für das Vermächtnis (eigenhändig oder fremdhändig) gelten, auch dieses jederzeit widerruflich ist und Vermächtnisse (auch mehrfach) neben Testamenten bestehen können. 
Oft werden Vermächtnisse aber auch direkt in Testamenten ausgesetzt, beispielsweise wenn man bestimmte Dinge (z.B. Erinnerungsstücke) ausgewählten Personen hinterlassen möchte.

Ein weiteres Thema in diesem Zusammenhang ist die Enterbung, welche, wenn auch im Ärger manchmal angedroht, nur aus wenigen, oft schwer nachzuweisenden, Gründen zulässig ist und in der Praxis dementsprechend selten vorkommt.

Wichtiger ist die Beschränkung von gesetzlichen Erben auf den sogenannten Pflichtteil, welche ohne Begründung angeordnet werden kann.
Das Pflichtteilsrecht hindert den Erblasser letztwillig über sein ganzes Vermögen zu verfügen und sichert den pflichtteilsberechtigten Personen einen Mindestanteil am Wert des Nachlasses.
Pflichtteilsberechtigt sind dabei nur die Nachkommen und in deren Ermangelung die Vorfahren des Erblassers, sowie gegebenenfalls sein Ehegatte, nicht also Geschwister, Neffen, Nichten usw..

Die Pflichtteilsquote für Nachkommen des Erblassers und für die Ehegatten beträgt jeweils die Hälfte des gesetzlichen Erbteiles, der Pflichtsanspruch der Eltern hingegen ein Drittel desselben..
Dabei ist beachtlich, das der Pflichtteilsanspruch immer ein reiner Geldanspruch ist und bedeutet dies, daß der Pflichtteilsberechtigte sich nicht einfach bestimmte Vermögenswerte aus dem Nachlaß aussuchen kann, sondern nur einen Teil des Nachlasses in Geld erhält.

Abschließend möchte ich erwähnen, daß sich pflichtteilsberechtigte Personen gewisse Vorempfänge auf ihren Pflichtteilsanspruch anrechnen lassen müssen und soll damit, beispielsweise wenn der „Lieblingssohn“ entsprechend bevorzugt wurde, eine vermögensmäßig gerechte Behandlung der Pflichtteilsberechtigten erreicht werden.

Auf den Pflichtteilsanspruch kann, so wie auf den Erbanspruch in Form eines Notariatsaktes rechtsgültig verzichtet werden, was sehr häufig dann geschieht, wenn beispielsweise, auch wenn ein solcher Anspruch grundsätzlich nicht besteht, ein Kind, um es beizeiten zu unterstützen oder späteren Streit unter den Erben zu vermeiden, „sein zukünftiges Erbe“ ausbezahlt erhält und im Gegenzuge, durch die vorgenannte Verzichtserklärung, auf Erb- und Pflichtteilsansprüche verzichtet.

Gerne erhalten Sie durch mich auch entsprechende, Ihre Interessen sichernde persönliche und absolut vertrauliche Beratung in allen Fragen des Familienrechtes, des Erbrechtes und überhaupt zu allen Fragen der Vermögensweitergabe, falls Sie schon zu Lebzeiten Vermögenswerte übertragen wollen.

Vermögensweitergabe

Es ist eine Tatsache, dass oft mehr Steuern und Kosten anfallen als bei rechtzeitiger Überlegung und Vorbereitung der geordneten und optimal gestalteten „Weitergabe“ von Werten erforderlich wäre.

Die vorteilhafte Vermögensweitergabe muss dabei, wegen persönlicher Wünsche, aber auch einer Vielzahl von beachtlichen Vorgaben und Vorschriften, besonders genau überlegt werden, wobei sich vorerst die Frage nach dem richtigen Zeitpunkt, d.h. z.B. besser zu Lebzeiten schenken oder doch vererben, stellt.
Auch wenn es kein Patentrezept gibt, ist zu empfehlen, diese Fragen einmal in Ruhe zu überdenken. Dazu, schon deshalb weil kein Fall dem anderen gleichen wird, nur einige Anregungen:
Neben eigener Überlegung wird vielfach vorsorgliche rechtliche und wirtschaftliche Beratung, verbunden mit sorgfältiger Planung erforderlich und zweckmäßig sein, gilt es doch bei der Vermögensweitergabe, neben der weiteren Sicherung der eigenen Lebensumstände, in Zeiten der umfassenden Diskussion über das Pensionssystem insbesondere aber auch des Lebensstandards, gegebenenfalls auch weitere Ziele, wie beispielsweise eine möglichst gerechte Aufteilung der Vermögenswerte, Streitvermeidung unter zukünftigen Erben, Erhaltung von Familienbesitz, Versorgung von Verwandten und Partnern, Fortbestand von Unternehmen, jedenfalls verbunden mit einer möglichst geringen Kosten- und Steuerbelastung, zu beachten.

So wird es möglicherweise vorteilhafter sein, seinen Grundbesitz (auch Eigentumswohnungen), aber auch Unternehmen und sonstige Vermögenswerte bereits zu Lebzeiten zu übertragen und dadurch vorteilhaft gestaltend und kontrollierend mitzuwirken. Wenn Sie sich für diese Variante entscheiden, gibt es eine Reihe von Möglichkeiten die beispielsweise von der Schenkung - falls gewünscht unter Vorbehalt verschiedener Rechte, welche bei Liegenschaftsbesitz gegebenenfalls auch im Grundbuch sichergestellt werden können (wie z.B. das (weitere) Wohnungsrecht oder das Fruchtgenussrecht am Geschenkgegenstand) - über Leibrente bis hin zur Errichtung einer Privatstiftung reichen.

Wenn Sie sich aber zu Lebzeiten von Vermögenswerten noch nicht „trennen wollen oder können“, beispielsweise weil sie annehmen, diese doch noch selbst zu benötigen (Stichwort: Altersvorsorge) oder Rechte noch nicht aufgeben wollen, ist dies natürlich zu respektieren.
Sie sollten aber in diesem Falle eine letztwillige Vermögensweitergabe durch Testament oder Vermächtnis rechtzeitig bedenken und dann, in der richtigen Form, ihrem letzten Willen entsprechende formgültige Urkunden errichten.
Neben Ihrer höchstpersönlichen Entscheidung gilt es auch dabei eine Reihe von gesetzlichen Vorschriften zu beachten und bei rechtlich haltbarer Gestaltung im Interesse Ihrer Rechtsnachfolger, auch einige Vorteile zu nutzen. 

Gleichgültig ob Sie sich nun für Vermögensweitergabe zu Lebzeiten, im Ablebensfalle oder für eine geteilte Form entscheiden, rechtzeitige Vorsorge und optimale Gestaltung wird sich mit Sicherheit lohnen.

Die Eigentumswohnung

Nicht erst, seit mir Sicherheit und Langfristigkeit als Interessen wieder häufiger genannt werden als beispielsweise mögliche Chancen an den Börsen, ist die eigene Wohnung das Ziel vieler Österreicher. Grund dafür ist meist auch der Wunsch nach Verbesserung der eigenen Wohnsituation, verbunden mit der Schaffung bleibender Vermögenswerte.
Eine dabei oft angestellte Überlegung ist, daß insbesondere wenn man entsprechende Eigenmittel ansparen konnte, falls erforderlich, das restliche Kaufpreiserfordernis durch ein Darlehen aufgebracht werden kann, dessen Rückzahlungsraten oft nicht höher als die bisher bezahlte Miete sind. Manchmal ist aber auch der reine Vorsorgegedanke Auslöser für den Wohnungskauf, um sichere Reserven für spätere Zeiten (z.B. die Pension) zu schaffen. Die angeschaffte Wohnung wird dann eben nicht selbst genutzt, sondern, zumindest vorerst einmal, vermietet. Später kann man sie dann erforderlichenfalls immer noch verkaufen, an seine Nachfolger übertragen oder letztlich vererben.
  
Zwei (natürliche) Personen, gleich welchen Geschlechtes, also auch gleichgeschlechtliche Paare, gleichgültig ob verwandt oder verheiratet, können im Rahmen einer so genannten Eigentümerpartnerschaft, vollkommen gleichberechtigte Eigentümer einer Eigentumswohnung werden.
  
Dadurch ist es auch für Menschen, deren Eheschließung aus verschiedenen Gründen nicht möglich war oder ist, zulässig, selbst entsprechend sicheres Eigentum zu erwerben.
Es bleibt aber dabei, daß die Eigentümerpartner, jeweils Eigentümer eines halben, so genannten Mindestanteiles sein müssen, zur ungeteilten Hand für Verbindlichkeiten aus dem gemeinsamen Wohnungseigentum haften und die jeweiligen Anteile an der Wohnung auch nicht unterschiedlich belastet werden dürfen.
  
Ganz wichtig erscheint es mir, in diesem Zusammenhang darauf hinzuweisen, daß gegebenenfalls unbedingt Regelungen für den Fall des Todes eines der Partner getroffen werden müssen, da von Gesetzes wegen der Anteil des Verstorbenen unmittelbar in das Eigentum des Überlebenden übergeht.
Sollte dieses Ergebnis nicht gewünscht werden, kann in einer schriftlichen Vereinbarung festgelegt werden, daß das Eigentumsrecht an eine andere natürliche Person geht.
  
TIPP: Es wird daher, um alle Unklarheiten und Streitigkeiten möglichst auszuschließen, ratsam sein, neben dem gemeinsamen Erwerb oder der Eigentumsübertragung auch entsprechende Regelungen in Form eines „Eigentümerpartnervertrages“ abzuschließen.
  
Dabei wird besonders darauf zu achten sein, daß beim Erwerb neuer Eigentumswohnungen gegebenenfalls u.a. die Bestimmungen des Bauträgervertragsgesetzes (BTVG) eingehalten werden und die Kaufpreiszahlungen durch entsprechende Treuhandschaften unter Einhaltung der gesetzlichen Sicherheiten (z.B. Anmerkung des Wohnungseigentums im Grundbuch, Auszahlung des Kaufpreises durch den Treuhänder nur nach Baufortschritt etc.) abgesichert sind.
  
Bitte beachten Sie aber, daß auch der Kauf einer gebrauchten (älteren) Eigentumswohnung, insbesondere aber Wohnungen (auch Dachgeschoßausbauten) in Althäusern gewisse Risken birgt, die durch vorsorgliche Prüfung der rechtlichen Verhältnisse und eine fachgerechte Vertragsgestaltung weitestgehend ausgeschlossen, sicher aber gemildert werden können.
  
Rat und Hilfe auch zu allen Fragen des Erwerbes oder der Übertragung (gleich ob durch Verkauf oder z.B. auch Schenkung) einer Wohnung, der Sicherung Ihrer Ansprüche, sowie des Wohnungseigentums selbst erhalten Sie letztlich auch mit der Sicherheit der professionellen Vertragsgestaltung und der notariellen Treuhandschaft (beachten Sie dazu bitte auch meine Darstellungen zur notariellen Treuhandschaft) zuverlässig sehr gerne in meiner Kanzlei.