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Kauf- und Schenkungsverträge

Ankauf und Verkauf von Immobilien / Kaufvertrag / Checklist


Viele von Ihnen sind im Laufe Ihres Lebens irgendwann mit dem Ankauf oder dem Verkauf einer Liegenschaft (Grundstücke), einer Eigentumswohnung oder eines Hauses konfrontiert.
Da es bei einem solchen Rechtsgeschäft, unabhängig davon, ob man nun Käufer oder Verkäufer ist, meist um Beträge geht, die man, und das häufig sogar über einen Kredit finanziert, nur einmal im Leben zur Verfügung hat bzw. nur einmal erhält, ist es besonders wichtig, auf eine von Anfang bis zum Ende absolut gesicherte Abwicklung zu achten.

Ich möchte Ihnen als erste Übersicht gerne eine „CHECKLIST“ jener Vertragspunkte zur Verfügung stellen, welche ein derartiger Vertrag mindestens enthalten sollte.

1.) Vertragsparteien: - d.h. also Verkäufer- und Käuferseite mit Namen, Geburtsdatum, Beruf und Adresse;

2.) Genaue Bezeichnung des Kaufgegenstandes: - gemäß Grundbuchsauszug mit Einlagezahl, Katastralgemeinde, Grundstücksnummern, gegebenenfalls grundbücherliche Anteile, Liegenschaftsadresse, Fläche, Beschreibung des Vertragsobjektes (z.B. Einfamilienhaus oder Wohnung, diesfalls unter Darstellung der Räumlichkeiten, (Balkon, Kellerabteil, Garagenplatz etc.)), zu übergebende oder vorzulegende Urkunden (zB.: auch Energieausweis).

3.) Darstellung des Grundbuchstandes: - und zwar nicht nur hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse, sondern auch hinsichtlich eventueller Belastungen – falls Belastungen (z.B. Pfandrechte) bestehen, sollte in diesem Punkt geklärt werden, ob diese mitübernommen oder grundbücherlich gelöscht werden, wobei im Falle einer Löschung festzuschreiben wäre, wer für die sogenannte Lastenfreistellung, d.h. Löschung bzw. die Herstellung der Voraussetzungen für eine Löschung verantwortlich ist. Üblicherweise wird bereits in diesem Punkt dem Vertragserrichter ein entsprechender Treuhandauftrag erteilt.

4.) Willenseinigung: - „ .... die Verkäuferseite verkauft und übergibt hiemit an die Käuferseite und diese kauft und übernimmt den Vertragsgegenstand............ „

5.) Vereinbarter Kaufpreis bzw. die Gegenleistung: - und wie diese aufgebracht, bzw. im Fall einer Darlehensübernahme übernommen werden.
In diesem Punkt wird üblicherweise auch festgehalten, daß die Grunderwerbsteuer und die gerichtliche Eintragungsgebühr beim Vertragserrichter und Treuhänder erlegt werden, welcher zweckmäßigerweise auch einen Auftrag zur Grunderwerbsteuerselbstberechnung über „FinanzOnline“ erhält.
Der Treuhänder haftet dann für die fristgerechte Überweisung an das Finanzamt und kann gleich eine „Erklärung über die Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer“ ausstellen, welche dem Grundbuchsgericht vorzulegen ist. Diese Vorgangsweise kann den Zeitraum bis zur Eintragung des Eigentumsrechtes erheblich verkürzen, sodaß beide Vertragsseiten früher zu ihren Rechten kommen.

6.) Treuhandauftrag: – in diesem besonders wichtigen Punkt – erteilen die Vertragsparteien dem Vertragserrichter und Treuhänder den Auftrag, wie und wann er den von der Käuferseite erlegten und/oder dem finanzierenden Institut überwiesenen Kaufpreis bzw. den nach erfolgter Lastenfreistellung (siehe auch oben unter 3.)) verbleibenden Restkaufpreis, an die Verkäuferseite ausfolgen darf.
Dem Treuhänder obliegt die besonders verantwortungsvolle Aufgabe, dafür zu sorgen, daß das Eigentumsrecht der Käuferseite, wie vereinbart, in das Grundbuch einverleibt wird und die Verkäuferseite, nach Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen, den festgelegten Kaufpreis bzw. Restkaufpreis auch sicher erhält.
Dazu ist festzustellen, daß die Treuhandrichtlinien des österreichischen Notariates besonders streng sind und der Treuhänder immer den Grundsatz zu beachten hat, daß er den ihm erteilten Treuhandauftrag ohne weiteres Zutun von Dritten, somit auch von den Vertragsparteien, sicher erfüllen kann.
Bitte beachten Sie dazu auch meine Darstellungen zum Thema Treuhandschaft.

7.) Haftungen und Gewährleistungen: - für den Kaufgegenstand bzw. entsprechende Haftungsausschlüsse (sehr wichtig !), Regelungen hinsichtlich einer möglichen Kontaminierung.

8.) Regelung von Übergabe und Übernahme, insbesondere des Übergabestichtages und des Verrechnungsstichtages für Erträgnisse, Steuern, Abgaben, Betriebskosten etc.; - in diesem Punkt wird auch meist die Ablesung, Ummeldung und Umschreibung von Strom, Gas, Telefon, Fernwärme etc. geregelt.

9.) Die sogenannte „Aufsandungserklärung“: - mit dieser Erklärung erteilen die Vertragsparteien ihre Zustimmung, daß das Eigentumsrecht am Vertragsgegenstand für die Käuferseite im Grundbuch einverleibt wird. Gegebenenfalls wird hier auch der Löschung von bestimmten Grundbuchseintragungen zugestimmt bzw. der Eintragung von neuen Rechten, z. B. für eine Kaufpreisrestschuld, zugestimmt.

10.) Kosten: – hier wird geregelt, wer die mit der Errichtung und Durchführung des Vertrages verbundenen Kosten, Gebühren, Steuern und Abgaben zu tragen hat und wie gegebenenfalls zusätzliche eigene Vertretungskosten der Vertragsparteien und Provisionen verrechnet werden.

Selbstverständlich sind die vorstehenden Punkte nur wirkliche Eckpfeiler, die jeder Immobilienkaufvertrag unbedingt enthalten sollte und wird ein erfahrener Vertragserrichter jeden Vertrag, auch durch Aufnahme spezieller Vertragspunkte, genau auf das jeweilige Vertragsobjekt, die gewählte Finanzierung etc. und auf die Bedürfnisse der Vertragsparteien zuschneidern.
So wird es, z. B. bei einem Kaufvertrag über eine Liegenschaft notwendig sein, die Frage von möglichen Kontaminationen genau zu regeln, wohingegen bei einem Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung, beispielsweise eher darauf zu achten sein wird, ob es nicht Beschlüsse der Hausgemeinschaft gibt, welche anteilige Kostenfolgen für das Vertragsobjekt erwarten lassen (z.B. Renovierungen) oder Rückstände für die Betriebskosten bestehen. Hier lauern oft böse Überraschungen.

Ich rate wirklich, Verträge über Immobilien nur von einem erfahrenen, befugten Vertragserrichter errichten zu lassen bzw. falls Ihnen bereits ein Vertrag vorgelegt wird, diesen überprüfen zu lassen.
Die damit verbundenen Kosten sind im Vergleich zur Sicherheit für ihr Vermögen und einem möglichen Schaden oder Spätschaden wirklich überschaubar und wird Ihnen eine vom Erstgespräch über die optimale Vertragserrichtung, die gesicherte Treuhandabwicklung bis hin zur Grundbuchseintragung korrekte Abwicklung durch einen Fachmann viele Sorgen und Nachteile ersparen.

Als Ihr Vertragsspezialist können Sie sich, gleich ob Sie Käufer sind, und damit üblicherweise das Wahlrecht des Vertragserrichters haben, oder Verkäufer sind, und einen Vertrag gerne aus Ihrer Sicht überprüfen lassen möchten, vertrauensvoll an mich wenden, damit ich mit meinem Wissen und meiner Erfahrung jeden Vertrag rechtsicher für Sie erstellen und Sie verlässlich durch das ganze Rechtsgeschäft begleiten kann.

Schenkungsvertrag

Allgemeines:

Viele Österreicher haben es in den vergangenen Jahren "zu etwas gebracht" und sich teilweise größere Vermögenswerte geschaffen.
Irgendwann stellt man sich dann die Frage, wie man das schwer Erarbeitete „optimal“ auf seine Nachfolger übertragen kann.
Dabei bietet sich, neben den Gestaltungsmöglichkeiten, die (aber eben nur im Ablebensfall) das Erbrecht bietet, zu Lebzeiten insbesondere auch die Schenkung an, welche uns aus dem Alltag wohlbekannt ist, weil wir jeder schon öfter etwas verschenkt haben, oder was sicherlich noch mehr Freude bereitet, etwas geschenkt bekommen haben.
Soweit es sich dabei um die üblichen Gelegenheitsgeschenke, wie Weihnachts-, Hochzeits- oder Geburtstagsgeschenke handelt, ist dies im Normalfall auch mit keinerlei rechtlichen Schwierigkeiten verbunden, da diese Geschenke meist sofort von Hand zu Hand übergeben werden und damit ohne der Einhaltung weiterer Formvorschriften unmittelbar vollzogen sind.

Verschenken kann und darf man aber natürlich nur, wenn man über das Geschenk frei verfügen darf und dieses irgendeinen Wert darstellt, eigentlich fast alles, d.h. beispielsweise Bücher, Möbel, Schmuckstücke, Konzertkarten und Bekleidung, aber auch Autos, Eigentumswohnungen und Grundstücke.

Der Schenkungsvertrag:

Dabei ist für die Schenkung von Wohnungen, Grundstücken und Häusern in jedem Fall ein schriftlicher Vertrag erforderlich, welcher aber aus Gründen der Rechtssicherheit auch bei Schenkungen von nicht im Grundbuch eingetragenen Vermögenswerten durchaus zweckmäßig und oft erforderlich ist.

Es wird aber, wenn man sich nun zu einer Schenkung entschlossen hat, einerseits nicht immer möglich sein das Geschenk sofort zu übergeben und dies andererseits auch nicht immer gewünscht sein, beispielsweise weil man das vorgesehene Geschenk im Moment noch selbst benützen möchte.
Auch eine solche Schenkung ist möglich, doch sieht das Gesetz für jene Fälle, bei denen das Geschenk nicht sofort wirklich übergeben wird, zu ihrer Gültigkeit zwingend die Form eines notariellen Schenkungsvertrages vor.

In diesen Schenkungsvertrag, welchen der Notar nach eingehender Beratung unter weitestgehender Beachtung der Vorstellungen der Vertragsparteien erstellt, ist natürlich die Schenkungserklärung des Geschenkgebers aufzunehmen, aber nicht minder wichtig, auch die Erklärung des Beschenkten, das Geschenk auch anzunehmen. Damit wird verhindert, daß jemand ein Geschenk erhält, das er vielleicht gar nicht will.

Zweck dieser Vorschrift ist, neben der Sicherstellung ausreichender Beratung, den Geschenkgeber vor unüberlegten Schenkungsversprechen zu schützen. Die Gefahr eines leichtfertigen Verschenkens ist ja sicherlich viel geringer und die Vorschriften dementsprechend weniger streng, wenn man das Geschenk wirklich gleich aus der Hand gibt und sich seiner Vermögensverringerung augenblicklich bewußt wird.

Sie erkennen dabei auch, daß das Wesen der Schenkung zwar in deren Unentgeltlichkeit liegt, es sich aber trotzdem um einen Vertrag handelt, welcher dementsprechend in der Regel einseitig nicht mehr einfach widerrufen werden kann. Dies bedeutet im Falle der Schenkung, daß eine Rückgängigmachung nur mehr aus den im Gesetz genau angeführten Gründen möglich ist. So ist ein Widerruf dann im wesentlichen auch nur bei "grobem Undank" oder "Bedürftigkeit" des Geschenkgebers möglich, weshalb eine Schenkung natürlich auch aus diesem Grunde genauestens überlegt werden sollte.

Oft wird es aber, wie oben bereits gesagt, so sein, daß jemand zwar etwas verschenken möchte, die Sache aber im Augenblick oder möglicherweise auch auf Lebenszeit noch selbst benützen möchte.

Ich darf diese Möglichkeit am Beispiel einer Eigentumswohnung, welche die kinderlose Frau Huber der Tochter ihre besten Freundin, nennen wir sie Susanne, welche auch schon seit Jahren bei ihr wohnt, schenken möchte.
Frau Huber möchte in ihrer Wohnung jedoch verständlicherweise zumindest solange noch selbst wohnen, bis sie lieber in ein Pensionistenheim gehen will.

Auf diesen Wunsch der Geschenkgeberin kann bei der Vertragsgestaltung natürlich Rücksicht genommen werden, indem sich die Geschenkgeberin in unserem Beispiel ein lebenslängliches Wohnungsrecht an der Wohnung vorbehält. So wird Susanne zwar grundbücherliche Eigentümerin der Wohnung und erhält damit die Sicherheit, daß ihr die Wohnung auch zukünftig erhalten bleibt, doch wird auch das Wohnungsrecht der Geschenkgeberin im Grundbuch eingetragen und damit zweifelsfrei sichergestellt.
Frau Huber hätte aber auch die Möglichkeit gehabt, mit ihrer Mitbewohnerin Susanne einen sogenannten "Schenkungsvertrag auf den Todesfall" abzuschließen. Das klingt viel schlimmer als es ist und bedeutet in der Praxis vereinfacht gesagt nur, daß Frau Huber bis zu ihrem Ableben im Besitz der Wohnung bleibt und Susanne das Geschenk erst nach dem Tod von Frau Huber erhält. Auch die entsprechende Grundbuchseintragung erfolgt in diesem Falle erst nach dem Ableben von Frau Huber.

Ein solcher Schenkungsvertrag auf den Todesfall wird sogar sehr häufig abgeschlossen, da der Geschenknehmer, anders als etwa bei einem jederzeit frei widerruflichen Testament oder Vermächtnis auch hier die vertragliche Sicherheit erhält, daß ihm das Geschenk zukünftig tatsächlich zukommt.
Dies kann im Einzelfalle, wenn man, wie in unserem Beispiel in der geschenkten Wohnung auch selbst wohnt sehr wichtig sein, da das Wohnbedürfnis eines unserer wichtigstens Bedürfnisse darstellt. Der so Beschenkte muß dabei aber das Ableben des Geschenkgebers nicht einmal selbst erleben, weil er mit dem Abschluß des Schenkungsvertrages ja selbst ein Recht erworben hat, welches diesfalls und auch das kann sehr bedeutend sein, auf seine Erben, z.B. seine Kinder, übergeht.

In diesem Zusammenhang möchte ich noch kurz darauf hinweisen, daß Schenkungen auch im Erbrecht und dabei besonders beim Pflichtteilsrecht eine bedeutende Rolle spielen können und gegebenenfalls entsprechend zu berücksichtigten sind.

Wir haben gesehen, daß es einige Möglichkeiten einer Schenkung gibt. Jede Schenkung muß daher wegen ihrer Tragweite gut überlegt und wegen der vielfältigen Gestaltungsmöglichkeiten unbedingt mit einem Fachmann besprochen werden.
Dementsprechend sollten Sie, wenn Sie eine Schenkung überlegen, insbesondere Informationen über einzuhaltende Formerfordernisse, Fragen des Steuerrechtes und gegebenenfalls auch des Erbrechtes einholen.
In einem ersten vertraulichen Beratungsgespräch werden Ihre Wünsche und die besonderen Gegebenheiten erfragt werden, um gegebenenfalls gemeinsam mit Ihnen und unter Beachtung Ihrer Wünsche eine optimale Gestaltungsform, und zwar in persönlicher aber auch in rechtlicher und steuerlicher Hinsicht, erarbeiten zu können.
Entsprechenden Rat und Hilfestellung erhalten Sie gerne persönlich durch mich.